¿FLOTAR O BLOQUEAR?
¿Flotante o fijo? Tenemos un mercado de bonos muy eficiente, lo que significa que el precio de cada bono hoy se basa en toda la información conocida, que incluye las predicciones del mercado para los informes de mañana. Existe una probabilidad del 50/50 de que las conjeturas del mercado sobre el resultado de cada uno de los informes de mañana sean demasiado altas o demasiado bajas. Esta es la razón por la que cada día hay una probabilidad del 50/50 de una sorpresa de buenas o malas noticias en cualquier informe que se publique. Por eso hay una probabilidad del 50/50 de que los tipos mejoren o empeoren cada día.
Un prestatario que flota en un mercado normal está haciendo una apuesta al 50% cada día de conseguir un precio mejor o peor. Si a una persona le gusta apostar y quiere hacerlo al 50 % cada día, es una apuesta justa si la cantidad que gana o pierde es exactamente la misma.
La razón por la que animo encarecidamente a los compradores de vivienda a bloquear en lugar de flotar en los mercados volátiles e inciertos de hoy en día, es que un flotador tiene mucho más que perder de lo que tiene que ganar por flotar. En mi opinión, es simplemente una apuesta muy mala desde el punto de vista de la probabilidad matemática de ganancias esperadas frente a pérdidas esperadas. Si los tipos suben, podrían seguir subiendo durante mucho tiempo y el comprador de la vivienda tendría que hacer frente a un pago más elevado durante mucho tiempo. Si los tipos bajan, el comprador puede refinanciar y sólo pierde con el pago más bajo durante el corto periodo de tiempo hasta que refinancia.
En resumidas cuentas, un prestatario flotante está apostando al 50/50 a quedarse atrapado con un tipo más alto durante mucho tiempo, en comparación con el coste de oportunidad de haber tenido un tipo más bajo durante sólo unos meses hasta que refinanciaron.
Supongamos que los tipos están hoy en el 7% y que hay un 50% de posibilidades de que suban al 8% o al 6% y se mantengan en ese nivel durante los próximos cuatro años. Un prestatario flotante se arriesga a pagar un tipo un 1% más alto durante los próximos cuatro años, y si los tipos bajan, el prestatario flotante sólo tendrá la oportunidad de pagar el tipo más bajo durante seis meses, suponiendo que el prestatario bloqueado refinancie el préstamo seis meses más tarde.
Entonces, ¿apuesta al 50% por pagar un 1% más durante cuatro años o pagar un 1% menos durante seis meses?
Mi sugerencia es bloquear hoy, protegerse de la situación del 8%, y si las tasas caen al 6% que refinanciar en seis meses y obtener la tasa baja para el resto del tiempo que usted es dueño de esta casa.
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