¿Es un buen momento para flotar en el mercado?
¿Es un buen momento para que un comprador de vivienda salga a flote en el mercado? En mi opinión, no. En épocas de gran incertidumbre en el mercado y volatilidad de los precios, como la que se vive ahora en los mercados, bloquear la operación suele ser mejor opción que flotar. En retrospectiva, la flotación de este mercado tuvo más perdedores que ganadores desde el 17 de septiembre hasta el presente.
He aquí mis principales razones por las que creo que bloquear es mejor que flotar cuando los mercados son volátiles e inciertos, que es claramente el estado actual de los mercados de bonos y podría serlo durante varios meses:
1. Tiene más que perder que ganar. Cada día existe una probabilidad del 50/50 de que los precios de los MBS del día siguiente sean mejores o peores que los de hoy. En la mayoría de los días, un prestatario flotante está haciendo una apuesta 50/50 a que el precio del día siguiente es mejor. En días de mercado normales y aburridos, un prestatario flotante ganará la mitad de las veces.
Sin embargo, si mañana ocurre algo inesperado y catastrófico en el mundo que sea muy malo para los precios de los bonos, un prestatario flotante tendrá ahora un tipo mucho más alto que, en algunos casos, puede hacer que ya no reúna los requisitos para el préstamo y, en cualquier caso, se verá atrapado en un pago mensual de la hipoteca más alto durante mucho tiempo, posiblemente para siempre. Un prestatario flotante no tiene ninguna protección frente a un acontecimiento catastrófico del mercado.
Si mañana ocurre algo inesperado en el mundo que es muy bueno para los precios de los bonos, y esto hace que los tipos hipotecarios bajen mucho, un prestatario flotante gana, pero un prestatario bloqueado puede llegar al mismo tipo en unos meses haciendo una refinanciación.
Un prestatario flotante ganará el 50% de las veces y perderá el 50% de las veces si no se producen grandes movimientos del mercado. Si el mercado se mueve a peor, el prestatario flotante pagará un tipo de interés más alto, posiblemente durante mucho tiempo o para siempre,
Un prestatario de bloqueo también ganará el 50% de las veces si no hay grandes movimientos del mercado, pero si un gran movimiento del mercado sucede para peor, están completamente protegidos y si uno sucede para mejor pueden refinanciar a la tasa más baja en unos pocos meses.
En resumen, un prestatario flotante soporta todo el riesgo de que ocurra algo catastrófico en el mundo que pueda ser muy negativo para los tipos hipotecarios, pero su "ganancia" es ahorrarse tener que refinanciar si los tipos bajan. Un prestatario de bloqueo se protege completamente del riesgo de que ocurra algo malo en el mundo, y sólo se retrasa unos meses de la refinanciación a un tipo más bajo.
¿Qué inconveniente preferiría afrontar? ¿Encerrar y que en el peor de los casos los tipos bajen y pagues un tipo más alto de lo que podrías haber pagado durante los próximos seis meses hasta que refinancies? ¿O, por el contrario, pagar un tipo de interés más alto durante el resto de tu vida?
2. No existe tal cosa como "flotar cuidadosamente" en el mercado. Ningún experto en ninguna parte puede predecir que el precio de mañana será mejor o peor más allá de un 50/50 de ganar/perder. Muchos acontecimientos que tienen un impacto significativo en los precios de mercado se producen antes de la apertura diaria del mercado, lo que significa que un prestatario que piensa que está flotando cuidadosamente no tendrá ninguna oportunidad de bloquear el tipo de ayer una vez que salga la hoja de tipos mucho peor del día siguiente.
3. El bloqueo es una apuesta de cara o cruz. Un prestatario que bloquea su préstamo se protege completamente de un empeoramiento de los tipos y puede seguir beneficiándose si los tipos mejoran refinanciando en algún momento en el futuro. Están protegidos de una posible gran pérdida durante un largo periodo de tiempo a cambio de no tener una pequeña ganancia durante un corto periodo de tiempo.
4. El bloqueo es una buena estrategia en tiempos de volatilidad e incertidumbre del mercado. Estados Unidos es el único país del mundo en el que una persona puede bloquear su tipo de interés antes de cerrar su préstamo y comprar una casa con un tipo fijo a 30 años que nunca puede subir, pero que le permite refinanciar a un tipo más bajo en cualquier momento sin ninguna penalización. Al bloquear su préstamo, el prestatario se protege completamente de que los tipos suban, y aún puede beneficiarse plenamente si los tipos bajan mediante una refinanciación. En mi opinión, ésta es la estrategia más segura y la que producirá los mejores resultados económicos para un comprador de vivienda.
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